|
Emlak Yatırım Rehberi'nden emlak tüyoları
Ev alırken ve kiralarken dikkat edilmesi
gerekenler, bir konutun fiyatı nasıl belirlenir,
dolar milyarderlerinin gayrimenkul yatırımı hakkında
düşündükleri, gayrimenkul yatırım stratejileri,
arsada çok kazanmak için yapılması gerekenler,
dükkan ve mağaza kirasında iyi kazanmanın yolları, mortgage sistemi, Türkiye genelinde önümüzdeki
yıllarda en çok kazandıracak bölgeler gibi konular
işlenecek.
Yabancıların Türkiye'nin sahil şeridinde konut
almaya sıcak baktıklarını belirtebiliriz, "Uzun
vadede Türkiye'nin taşı ve toprağı altın olacak.
Dünyada son 20 yıldır egemen olan ikinci ev
anlayışında İspanya, İtalya, Portekiz ve Yunanistan
5 yıla kadar doyma noktasına ulaşacak; bundan
kimsenin şüphesi olmasın. Batı Akdeniz ve Ege'nin
sahil kesimleri çok kazandıracak. Orta vadede
Ege'nin kıyı gerisindeki bölgeleri istikbal vaad
ediyor. Uzun vadede ise Karadeniz çok büyük
potansiyel taşıyor. Yabancıların mülk edinme
yasasının çıktığı 2003 Temmuz'undan bu yana 25 bin
konut satıldı. Yabancıların önümüzdeki yıllarda
Türkiye'de en az 2 milyon konut almaları
bekleniliyor. Eğer Türkiye fırsatları
değerlendirebilirse, Avrupa emeklilerinin ikinci
vatanı olma noktasında en çok tercih edilen ülke
olur" denilebilir.
Gayrimenkul yatırımının özen istendiği aşikardır.
"Her yatırımda olduğu gibi emlakta da yatırımı üç
aşamalı değerlendirmek gerekir: Kısa, orta ve uzun
vade. Eğer emlak yatırımında kısa vadede kazanılmak
istiyorsanız çok dikkatli olmalısınız. Kısa ve orta
vadede her emlak yatırımı kazandırmaz. Hatta iyi
analiz yapılmadan alınan gayrimenkuller kısa ve orta
vadede satmak istediğinizde çok ciddi zarar etmenize
neden olabilir. Özellikle konutta, yatırım için
satın alıyorsanız mümkün olduğunca 10 yıllık kira
getirisinin üstündeki fiyatta ise almayın.
Türkiye'de son dönemdeki yükselişle birlikte,
krediye uygun konutların fiyatı 20 yıllık kira
seviyesine yükseldi ki bu konut yatırımın çok büyük
risk taşımaya başladığını gösteriyor. Emlakta para,
alırken kazanılır. İşin püf noktası, ederine göre
ucuza almaktır.”
İpoteğe
dayalı konut finansmanı sistemi
“Mortgage”' sisteminde önemli olan faiz
oranlarının düşmesi. Orta ve alt gelir grubunun bu
sistemden faydalanabilmesi için yıllık bileşik faiz
oranlarının yüzde 10'un altına düşmesi gerekiyor.
Eğer enflasyonun düşmesine bağlı olarak faiz
oranları da düşerse Mortgage sistemi bir işe yarar.
Çünkü bu sistemin sağlıklı işleyebilmesi için hane
gelirinin en fazla üçte birinin Mortgage taksidine
yatırılması gerekiyor. Aksi takdirde sistem her an
büyük sorunlara neden olabilir.
100 bin YTL için yapılan hesaplamalara göre
aylık 1.25 faiz oranıyla
20 yıl vadede aylık ödeme bin 372 YTL, toplam ödeme
ise 329 bin YTL olurken, 0.50 faiz oranıyla
aylık ödeme 733 YTL,
toplam ödeme ise
176 bin YTL'ye düşüyor.
”Yani kredilerin faiz oranları düşerse Mortgage,
Türkiye'de bir şeyleri değiştirir. Yoksa zor"
10 altın kural
1. Bir gayrimenkul yatırımı yaparken prim
potansiyeli mi, yoksa kira geliri için mi satın
alacağınıza karar verin. En doğrusu hem prim
potansiyeli hem de iyi geliri olan gayrimenkullerdir.
Fakat bunlar borsada yüksek temettü ödeyen hisse
senetlerine benzer. Az sayıda bulunur.
2. Gelişecek bölgelerde imarlı arsalar büyük
prim potansiyeli taşır. Denizli’de Tedaş, Üçler,
Servergazi bölgeleri bundan 5/7 yıl önce gelişmeye
elverişli bölgelerdi. Nitekim böyle oldu ve geleceği
satın aldı çok kazandırdı. Şimdi de yoğunluk 1200
evler üst tarafı Göveçlik ve yine Üçler bölgesine
doğru kaymaya başlamıştır. Şehir plancıları ve
Belediyenin önde gelen yöneticileri konuyu çok daha
iyi biliyorlar ki çevre yollarının, yeni santral
garajının, şehir stadyumunun, alış-veriş
merkezlerinin, okulların, üniversitelerin adı geçen
bu bölgelere imar edilmesi plan dahilinde
görülmektedir ve muhtemelen gelecekte çok
kazandıracak bölgelerdir. Zaten büyük gayrimenkul
yatırımcıları da bu bölgelerdeki imar durumlarını
önceden araştırıp yatırımlarını adı geçen bu
bölgeler üzerinde gerçekleştirmişlerdir.
3. Alışveriş merkezleri etrafına çok
kazandırır. Uzun vadede etrafındaki dükkan ve
bürolar ile konutların değerini katlar.
Satılabilirliğini kolaylaştırır.
4. Ulaşım ve yol yatırımlarını iyi takip
edilmelidir. Yeni yollar ve yol genişletme
çalışmaları her zaman için bölgedeki emlak
fiyatlarında yükseliş sağlar.
5. Hem büyük şehirlerde hem de küçük
kentlerde kampüslerin çevresinde genelde kentin elit
kesimi oturur. Ayrıca kampüslerin çevresi kısa
sürede hızla gelişir. Yani getirisi yüksek olur.
6. Konut, ofis ya da dükkan satın alırken
mutlaka kira geliri gözönünde bulundurulmalıdır. Bir
gayrimenkulün fiyatının kaç aylık gelirinin
karşılığı oluğuna "kira çarpanı" denir. Ev, dükkan
ve ofis satın alırken, kira çarpanını hesaplayın.
Kira çarpanı 5 yıl ve altıysa hayatınızın fırsatı
karşınızda duruyor demektir. Bu tür gayrimenkuller
piyasada "kelepir" diye nitelendirilir; kaçırmayın.
5 ile 10 yıl arasında ise fiyat ucuzdur. 10 ile 15
yıl arası ise normaldir. 15 yılı geçmişse pahalıdır.
20 yılı geçmişse fiyat yüksek demektir. Kira geliri
20 yılı geçen gayrimenkule kesinlikle para yatırmaya
yanaşmayın. Hayatta fırsatlar bitmez. Ya daha uygun
fiyatlı olan bir gayrimenkul bulun ya da biraz
beklemeyi tercih edin.
7. Büyük arsa alın: Paranız varsa ve yatırım
amaçlı arsa alıyorsanız hiç olmazsa bir blok
yapılabilecek büyüklükte bir arsa almaya çalışın.
Eğer daha çok paranız varsa en az 3-4 blokluk site
inşa edilebilecek nitelikte bir arsa satın almaktan
korkmayın. Çünkü ilerde bu kadar büyük arsaya inşaat
yaptıracak paranız olmasa bile bu tür arsaları, kat
karşılığı müteahhite daha kolay verirsiniz. Çoğu
zaman sizin müteahhitlerin kapısını çalmanıza gerek
kalmaz. Müteahhitler sizin kapınızı çalar. Kat
karşılığı inşaat yapan müteahhitler bir proje için
birden fazla arsa sahibiyle uğraşmak yerine bir arsa
sahibi ile uğraşmaya sıcak bakar.
8. İhtiyacınız olmadan önce satın: Eğer kısa
vadede paraya sıkışacağınız veya yapacağınız
ödemeler için bir gayrimenkul satmaya niyetiniz
varsa, paraya ihtiyacınız olacağı tarihten en az üç
ay kadar önce satışa çıkarın. Çünkü ne zaman paraya
sıkışıp da gayrimenkul satacak olsanız, piyasadan
size gelen fiyat teklifleri çok düşüktür. Bir
gayrimenkulün en büyük düşmanı aceledir.
9. Belediyelerin yaptığı projelerden emlak
almaktan korkmayın: İster büyükşehir ister il
isterse ilçe belediyesi olsun, belediyelerin yaptığı
projelerden ev satın almaktan korkmayın. Eğer
yatırım amaçlı alıyorsanız birden fazla almaya da
çekinmeyin. Çünkü en iyi inşaat şirketi de yapsa bir
proje bittikten sonra inşaat şirketi dönüp yaptığı
site ile ilgilenemez.Altyapı hizmetlerinde sorun
yaşamayan ve her türlü hizmetten en iyi derecede
faydalanan bir projedeki konutlar veya işyerleri her
zaman iyi pirim yapmaya hazırdır.
10.
Evin makyajına dikkat edin: Eğer bir gün evinizi
satmak isterseniz kesinlikle bakımını yaptırmadan
satışa çıkarmayın. Bugün 100 metrekarelik ev, eğer
dekorasyon yaptırmıyorsanız, neredeyse baştan sona
elden geçirtseniz en fazla 5 milyar tutar. 10 milyar
harcarsanız yarım asırlık daireyi saraya
çevirirsiniz.
“İlk intiba çok önemlidir” Unutmayın.
Saygılarımla,
|
